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多數房企資產負債率超過70% 探路融資新模式
近期，房企迎來一系列金融利好措施。先是央行放寬首套房貸界定標準，而後市場又傳言央行對銀行開發貸限額管理制度開始松動，除瞭允許銀行自主調節開發貸總量，還有可能突破開發貸不能超過貸款餘額10%的額度限制。
"若真如此，我們將很快向總行申請增加分行的開發貸額度。"在國時資產、光大銀行上海分行、新城地產等機構主辦的，以"房地產金融新常態"為主題的浦江大資管2014金秋論壇上，一傢股份制銀行上海分行高管透露。
但多數房企資產負債率超過70%，銀行的態度仍較為謹慎。
21世紀經濟報道記者從多位參會房企主管處瞭解到，面對銀行放貸謹慎，不少房企開始另劈蹊徑--改變以往重資產、高周轉開發項目的模式，轉而探路小股權大開發的輕資產經營模式，以此降低貸款占比與整體融資利率。
"其實，這是美國房地產市場融資創新的一個舶來品。"一位與會房企高管透露，這套融資新模式能否有效解決國內房企的融資瓶頸，實質上考驗的是房企的資本運作能力。
開發貸未見松動
上述股份制銀行上海分行高管透露，在總行內部允許下，目前房地產貸款在該銀行上海分行的貸款總額占比達到20%。不過，其中60%是個人按揭貸款，真正涉足開發貸的額度並不高。即使上海分行有意增加開發貸額度，也需向總行申請獲批。
在他看來，當前銀行貸款在房企項目開發的資金比重仍超過50%，處於相對高風險水準。具體而言，個人按揭貸款占10%-20%，開發貸占20%-30%，這還不包括銀行為房企設計代銷的一系列房地產信托產品等。
因此銀行即使有意提高開發貸投放額度，也必須對不同區域不同房企有所取舍。
"目前，排名靠前的房地產上市公司比較受歡迎。"一傢銀行信貸部門主管透露。他們發現，近年來房地產市場的銷售額與銷售面積正呈現集中化趨勢，即國內排名前20名的房企銷售額與銷售面積占整個行業的比重均逐年增加，表明在各地房地產市場冷熱不均的情況下，這些房企的銷售回款與資金鏈相對穩健。
上述信貸部門主管透露，在央行推出一系列放寬房貸政策背景下，目前銀行內部對房企的另類融資業務批準門檻也有所松動，比如銀行投行部開始對某些房企的拿地融資需求提供融資幫助。具體而言，先由銀行以流動性貸款的名義向房企提供貸款拿地，再與信托公司合作設計相應產品，在銀行渠道銷售回籠貸款。銀行這類貸款主要起到過橋資金的作用。
"房企在拿地環節最缺錢，相應的融資利率較高。"他坦言，分行之所以允許這種業務開展，主要原因是提高存貸利差的需要。由於當前存款的整體成本(包括存款利率與後臺運營成本)普遍高於4%，加之個人按揭貸款利率可能進一步走低，銀行內部也需要找到新的方式，提高房貸領域的整體利差水準。不過，總行原則上要求這類業務隻針對一線城市大型房企，最好是上市公司。
小股權大開發"得失"
眼看銀行沒有松動開發貸的跡象，不少房企開始另謀出路。
新城地產副董事長呂小平在上述論壇透露，目前有些國內房企正在借鑒美國房產開發融資領域的"小股權大開發"套路。
所謂"小股權大開發"，即房企對一個開發項目隻投入10%-20%自有資金，其餘拿地開發資金主要來自私募房產基金、信托、債券票據、眾籌等一系列融資渠道資產組合(占比30%-40%)，加之項目開發過程的供應鏈融資(10%-20%)，銀行的實際貸款比重可能降至40%以下，由此逐步擺脫項目開發對銀行貸款的高度依賴。
這套模式的另一個好處是，即便房地產價格下跌令房企項目毛利潤走低，但資金實際回報率還是能夠逆勢增加5%-10%，足以滿足房地產基金或信托產品等融資品種的回報需求。
一傢曾經試水小股權大開發模式的房企高管透露，要達到上述效果，房地產公司必須做到兩點：一是通過設計標準化、裝修一體化、施工裝配化等工業化造房流程，降低項目開發的貸款投入；二是企業必須擁有完善的資金管理系統，確保每筆資金都用在刀刃上，否則容易陷入不斷借新還舊、資金鏈持續吃緊的惡性循環。
目前，這傢房企請來多位金融行業人士負責資金管理業務，專門對項目資金使用做出規劃，比如引進信托公司合作設計房地產基金產品做債權+股權融資，在降低融資成本同時避免某個特定時段出現資金缺口。
國時資產總經理張群革表示，房地產金融正在打破目前銀行業主導的格局，發展成為由金融機構和非金融機構共同主導的態勢，即很多房企通過多元化融資，正蛻變為一傢類金融機構。如今，房地產市場基本面仍沒有改變，今明兩年房企仍面臨較大的去庫存壓力，倒逼房企轉型金融資本運作。
一位信托公司高管則擔心，小股權大開發的操作模式，容易在利潤分配方面出現分歧。此前，他曾與一傢知名房企合作發行一款房地產基金產品解決拿地融資問題，前提是房企與信托公司擁有這個項目的同等股權。
"開發商看似變成一個項目小股東，但他們仍有很多方法為自己謀求利益最大化。"他認為。當時信托公司為瞭降低投資風險，對這款房地產基金特意安排瞭項目公司股權贖回條款，即開發商可以按支付債券本金利息方式，回購這個項目的信托公司持股。
當這個房產項目實際收益超過債券利息時，雙方的利潤分配分歧就出現瞭，房企希望按債券本金利息兌付的方式贖回信托公司持有的項目股權，把更多利潤留給自己。
"反之他們可能更傾向維持現有房產項目的股權結構，讓基金出資人共擔風險。"上述信托公司高管表示。
在陸傢嘴信托副總經理葉曉軍看來，未來房企融資多元化是大勢所趨，制度創新將是關鍵。他表示，各類資產管理機構有必要提高標準化產品(REITs)和房地產基金(純股權投資)方面的專業能力，應對融資多元化帶來的利益重新分配。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-21/07462953089.shtml
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