明年樓市走向 或現止跌反彈
??中央政治局會議和經濟工作會議為明年經濟定調幾大政策利好房地產
??中央政治局會議定調
??與樓市相關新政策
??■繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；
??■初步確定京滬穗深四個一線城市REITs（房地產投資信托基金）試點方向；
??■出臺《居住證管理辦法（征求意見稿）》，明確提出持有居住證的人可以與戶籍人口“同城同權”
??2014年走向尾聲，關於明年樓市的走向也成瞭眾人關註的問題。一年一度的中央經濟工作會議更成為近期關註的焦點，作為中央經濟工作會議的“預備會”，12月5日召開的中央政治局會議已經明確，我國進入經濟發展新常態，要堅持穩中求進的工作總基調，主動適應經濟發展新常態，保持經濟運行在合理區間。
??政治局會議定調明年經濟工作，要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個一線城市REITs（房地產投資信托基金）試點方向，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房；國務院法制辦出臺《居住證管理辦法（征求意見稿）》，公開向社會征求意見。其中明確提出持有居住證的人可以與戶籍人口“同城同權”。
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??業內人士分析，縱觀各種政策，總體而言都明確瞭一個方向，樓市要走市場調節的路，而在市場之手調節下的樓市，判斷房價走勢，關鍵要看三個變量：第一是供求變量；第二個是貨幣變量；第三個是市場預期。
??房價不會出現斷崖式下跌
??今年以來，房地產開始進入蕭條期，樓市連續數月量價齊跌，並且嚴重拖累瞭宏觀經濟增速。在這種情況下，政府開始通過各種財政政策及貨幣政策手段來應對樓市下跌。從地方房產交易稅費的調整，到11月21日的央行降息，可以看到這些救市手段已經初見成效。
??業內人士表示，穩健的貨幣政策意味著2015年M2增長速度將保持在15%左右，按照我國貨幣發行量約占M2的5.6%計算，央行明年大概要印鈔0.8萬億元。還意味著明年銀行新增貸款規模有望達到10萬億元，也就是說，明年貸款環境會較今年寬松。這對樓市而言無疑是利好的。業內一致的觀點是2015年央行還會有幾次降息及降準，而這將有效刺激樓市需求轉化為成交量。此外，中央層面很可能會對房地產交易稅費進行統一調整，降低房地產交易成本。一系列政策的疊加，將會使房地產進入平穩調整期，避免房價出現斷崖式下跌，從而實現房地產市場的軟著陸。
??將釋放更多購買需求
??住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個一線城市REITs（房地產投資信托基金）試點方向，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。保障房資產證券化，盤活存量資產，提供後續建設資金，有效解決租賃型保障房資金短板。保障房建設的順利推進，對穩定樓市將起到不小的作用。此外，提出持有居住證的人可以與戶籍人口“同城同權”，或將提供更多的購房需求，對樓市的影響極其深遠。
??三大變量角力影響走向
??供求變量：2015年第一季度依然面臨高庫存壓力
??首先是供求變量。從供求關系來看，因為2014年總體呈現出供大於求的態勢，才會出現樓市持續低迷的狀態。由於各地放松限購，加上央行“9·30”新政、降息等一系列政策，樓市出現回暖行情，成交加速，相比前三季度，第四季度供大於求的態勢明顯得到緩解。從庫存去化角度看，目前去化速度在持續加快。有數據顯示，如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化周期，總體上看，今年第四季度包括很多城市的去化壓力明顯低於前三季度。而根據經驗，如果庫存去化周期低於14個月，那麼房價就會面臨一個止跌反彈的可能。
??目前廣州有14萬多套的庫存量，用近6個月成交面積均值來計算，廣州的庫存去化周期超過25個月，壓力仍然非常大，即使近期成交速度加快，但庫存增長的速度也不低，庫存規模依然有繼續上升的態勢，這和房企在年末加大推盤力度沖刺業績有關。所以說，月度新增供應依然有加大的可能，即2015年第一季度依然會面臨庫存繼續高位盤整的態勢。
??貨幣變量：明年貸款環境會較今年寬松
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??從貨幣變量來看，近期央行降息等利好政策的出臺，進入房地產市場的資金流會更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會逐漸變得更便利，加上中央政治局會議定調明年要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，明年貸款環境會較今年寬松。有業內人士表示，這會使得房價下跌的跌幅持續收窄，到瞭2015年第一季度或有止跌反彈的可能。
??市場預期：對中長期樓市前景樂觀
??從市場預期來看，近期的回暖已經顯示出對樓市看好，尤其是在中長期，樓市前景則更為樂觀。從《居住證管理辦法（征求意見稿）》可以看出，伴隨著戶籍體制的持續改革，旨在讓更多的人獲得城市戶籍，能購買房屋和獲得社會服務，將打開一個潛在的、充滿全新住房需求的市場。據估計，直到2023年，還有2億左右的人口將湧入城市。在人口集聚的城市，房價還將繼續上漲。從這三個變量來看，它們產生的影響和效果在朝著不同的方向使力，樓價是漲是跌就看誰能占上風。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/07295948951480169185453.shtml
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